2020年12月01日

今回は、『借家契約における正当事由・立退料』について整理してみたいと思います。

建物賃貸借契約においては、期間の定めがある場合と期間の定めがない場合とで、契約の終了時期及び更新等の手続が異なっています。

期間の定めがある賃貸借契約の場合

期間の定めがある借家契約において、賃貸人が期間満了により契約の終了を希望する場合は、賃借人に対し、期間満了の１年前から６か月前までの間に更新拒絶の通知をするとともに、期間満了後の賃借人らによる使用継続に対し遅滞なく異議を述べなければならないとされています（借地借家法２６条）。

この更新拒絶の通知ないし使用継続に対する異議は、「建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。…）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」とされています（借地借家法２８条）。

期間の定めがない賃貸借契約の場合

期間の定めがない借家契約の場合（及び期間を１年未満とする借家契約の場合等）は、当事者が契約終了の意思を表示ないし限り、賃貸借は終了しません。

賃貸人から借家契約を終了させる場合は、賃借人に対する解約申し入れから６か月間が経過することが必要であり（借地借家法２７条）、また、当該解約申し入れには「正当の事由」が存在することが必要とされています（借地借家法２８条）。

「正当の事由」について

このように、借家契約において賃貸人側から契約を終了させる場合には、「正当の事由」が存在することが必要とされています。それでは、「正当の事由」とは具体的にどのような内容をいうのでしょうか。

借地借家法２８条によると、「正当の事由」の有無は、まずは賃貸人側の事情と賃借人側の事情とを比較考量して決するものとされています。

ここで、賃貸人側の事情としては、例えば

などが考慮されることになります。

また、賃借人側の事情としては、

• ①賃借人が建物使用を継続する必要性
• ②転借人・同居人が建物使用を継続する必要性
• ③賃借人の破産

などが考慮されることになります。

さらには、賃貸人側・賃借人側それぞれの事情に加えて、建物の賃貸借に関する従前の経過・建物の利用状況・建物の現況などの事情も考慮されることになりますし、いわゆる正当事由の補完要素として、立退料の提供など財産上の給付をする旨の申出も考慮の対象となります（立退料については、次回以降で詳しく触れてみたいと思います。）。

裁判例の中には、『都心にある老朽化したビルの地階部分につき、建物を近代的ビルに改築する必要があること』などをもって正当事由を認めたものや、『生活に困窮している賃貸人にとっては賃貸物件を処分することが唯一の方策であること』などをもって正当事由の存在を肯定したものがあります。他方、『賃借人が当該物件で長年にわたり事業を行ってきたことなどから賃借人の建物使用継続の必要性が大きい』ということなどを理由に正当事由を否定した裁判例もあります。

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